Жилищните комплекси от „затворен тип”.

       Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) е обнародван в “Държавен вестник”, бр.6 от 23 януари 2009г. Съгласно § 13 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗУЕС законът влиза в сила от 01.05.2009г. След тази дата ЗУЕС има множество изменения. Законът отчасти заменя действащия режим за управление на етажната собственост, установен от глава четвърта от Закона за собствеността (ЗС) и Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС), тъй като чл.3 от закона препраща към текстове от глава четвърта “Етажна собственост” от ЗС, а в § 5 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗУЕС изрично е посочено, че разпоредбите от ЗС се прилагат за неуредените от закона въпроси.

       Именно необходимостта от осъвременяване на нормативната уредба, от уреждане на обществените отношения по управлението и поддържането на етажната собственост по нов начин – чрез закон, а не чрез подзаконов нормативен акт, както и с нови форми на управление – договорна и чрез създаване на сдружения на собствениците, доведе до приемане на ЗУЕС.

       Според определението на чл.1 ЗУЕС законът урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях.

        В ЗУЕС са предвидени четири режима за управление на общите части на сгради, в режим на етажна собственост.

• чрез общо събрание на собствениците – предвидени са редица промени в реда за свикване на събранието, правомощията му, кворума за вземане на решения,  документите и срокове за съставянето им, протоколи и др.;

• чрез сдружение на собствениците, което представлява юридическо лице, редът за учредяването и функционирането на което е уреден от ЗУЕС.
• Управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, по ред, установен с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Законът определя комплексът от затворен тип в параграф 1, т.3 от Допълнителните разпоредби, който казва, че това е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Съгласно чл.2, ал.2 от ЗУЕС писменият договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти се вписва по имотната партида на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.
• Управление на етажната собственост по реда на чл.42, чл.43 и чл.44 Закона за собствеността, от общо събрание на собствениците. Този ред е установен като изключение от правилата на ЗУЕС и се прилага за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик.

          Законът урежда и по-изчерпателно правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти. Основни правомощия на общото събрание са приемането на годишен бюджет за приходите и разходите, на план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, създаването и поддържането на фонд “Ремонт и обновяване” и др. Предвидени са и мерки, които следва да предприеме етажната собственост за осигуряване средства за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части. Ясно са разграничени необходимите от неотложните ремонти според начините за финансирането и извършването им. Освен това ясно са разписани и правомощията на общото събрание за вземане на решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като се определят и конкретните правомощия на управителя, които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица.

           В закона, като своеобразно изключение са уредени т.нар. “жилищни комплекси от затворен тип”.  Те са предмет на особен правен режим, който следва да намери своето място в договор между инвеститора на жилищния комплекс и собствениците на самостоятелни обекти – чл.2, ал.1. Договорът е формален – законът изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, както и вписване на договора в Агенцията по вписванията. Вписването се извършва от инвеститора и действието му е договорът да се противопостави на последващите приобретатели на обекта – чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС. Приобретателят следователно е обвързан от клаузите на договора за управление и с придобиване на имота той автоматично встъпва в правата и задълженията на прехвърлителя.

          В последните години, именно уредбата на отношенията във връзка с управлението и поддръжката на комплексите от затворен тип, създадоха най- много противоречия и съдебна практика.

От дефиницията в закона е видно, че особена роля при уреждане на отношенията в този тип комплекси, е тази на инвеститора. Инвеститорът е собственик и на земята, която се ползва от собствениците на имоти, намиращи се в режим на етажна собственост. Инвеститорът е търговец – юридическо лице, регистрирано в Република България, който е изградил целия комплекс, именно като такъв от затворен тип. Облагородил е земята с паркова растителност и осветление. Той е собственик и на различни съоръжения, обекти и обслужващи за сградите помещения – басейни, складове, офиси, перални помещения. Притежава рецепция, лоби бар, ресторант, бар-басейн, фитнес, кафе, фризьорски салон, СПА център, детски център, оборудвана детска площадка, външно барбекю, апартаменти и други търговски площи. Инвеститорът е вложил и продължава да влага огромни средства в обектите, изброени по-горе и терена, които обслужват всички собственици, плаща ежегодно местни данъци и такси на съответната община за всички тези обекти и за терена/земята. Инвеститорът организира и техническа поддръжка на свободната от застрояване площ, изгражда и поддържа в добро състояние градина с поливна система, декоративно осветление, басейни, оборудва кътове за почивка вътре и вън от сградата, обзавежда и декорира местата за общо ползване, осигурява шезлонги за басейна и др. Именно поради това и  отношенията вътре в жилищния комплекс от затворен тип следва да не се регулират от общите правила на етажната собственост – тоест договорната регулация измества законовата.

Хипотеза на чл.2, ал.1 ЗУЕС е особена хипотеза, която установява специални правила за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,  но не променя характера на вземанията за разходите за управление и поддържане на общите части, които са облигационни, но не са с източник потребителски договор. В множество свои решения върховния касационен съд посочва, че освен общия режим на управление на ЕС, ЗУЕС установява още и особен режим на управление на тези общи части поради необходимостта от оперативност при вземане на решения за управление на общите части с оглед на обстоятелството, че жилищният комплекс от затворен тип се състои от множество самостоятелни обекти, притежава характеристиката на жилищен комплекс като архитектурен ансамбъл и това налага особена регламентация на дейностите по управление на общите части, при което сключването на договор по чл. 2 от ЗУЕС между отделния собственик и инвеститора води до ограничаване на правомощията по управление, включени в обема на вещното право на собственост на всеки титуляр. И за да се осигури тази оперативност при управление на общите части в подобни комплекси е установено, че при определени предпоставки договорът за управление може да бъде противопоставен на последващите приобретатели на самостоятелни обекти, подобно на други договори, които ограничават правомощия на собственика – напр. договора за аренда.

           Във всички случаи се стига до подписването на множество договори, в които след като прецизно са систематизирани всички възможни способи и средства на нашето законодателство, следва да се съдържат механизмите за защита на страните по съответните договори. Това е превенцията на самия договор и разбирането и на двете страни, че той се явява и като защита, и като санкция за тях.

           Самият договор трябва да бъде много внимателно подготвен, с богато юридическо съдържание, което по възможност да обхване всякакви варианти на развитие на взаимоотношенията. Особено важно е подробно да се уредят въпросите за заплащането на вноските за поддръжка и управление на общите части, за консумативни разходи, депозитна гаранционна вноска, конкретните задължения на изпълнителя и възложителите, срокове за изпълнение, неустойки, санкции при неизпълнение, стандартите за качествена услуга и т.н. Желателно е да се предвиди и възможност за приспособяване на договора към промени в икономическите условия, процедури за решаване на спорни въпроси и т.н.т.

             В случаите, когато има вече просрочени плащания и съответно изискуеми вземания, се прилагат всички механизми на българското законодателство при неизпълнение на договорни и парични отношения. Ако посочените договори, във всички свои хипотези, при различните режими за управление на общите части, бъдат с нотариална заверка на подписите, те биват абсолютно основание за издаване на заповед за изпълнение от съответния съд, след което се прилагат всички способи и механизми за обезпечаване на вземанията и изпълнението им. Заповедите за изпълнение подлежат на принудително изпълнение.

           В случай, че искате да придобиете имот, който се намира в  комплекс от затворен тип, винаги е добре да се обърнете и консултирате с адвокат, който да проучи конкретния комплекс, да се запознае с договора, който ви се предлага да подпишете, и да ви информира за последиците от сключване на такъв договор, за вашите права и задължения, както и за установените правила в конкретния комплекс, които не са еднакви за различните ваканционни или жилищни комплекси.

           В случай, че етажната собственост не е урегулирана от правилата на чл.2 от ЗУЕС, то е добре да се запознаете с последния протокол от проведено общо събрание, за да имате яснота какви правила действат в конкретната етажна собственост, които вие ще трябва да изпълнявате.

От екипа на

Адвокатско дружество „Трендафилова и Гьорчева“