Правната материя, уреждаща сделките с недвижими имоти и други вещни права е добре уредена в българското законодателство, с трайно установени правила и процедури, които защитават собствеността и гарантират фактическото придобиване и неприкосновеност на недвижимата собственост.

       Прехвърляне собствеността на имота се извършва в кантората на Нотариуса със сключване на съответната правна сделка.  Преди да се стигне до този етап обаче, е необходимо да се извършат доста други действия от страните по водене на преговори, изясняване волята на страните, оглед на имота, указване на страните на фактическите действия, които трябва да се извършат преди и по време на сделката, снабдяване с необходимите документи, проверки на имота за вещни тежести (ипотеки, възбрани), сключване на предварителен договор за покупко-продажба, когато това се налага, подготвяне на проект за нотариален акт, съгласуването му между страните и Нотариуса, подготовка на задължителни документи, които следва да бъдат подписани на сделката.

        Завършващата фаза на покупко-продажбата на недвижим имот е изповядването на сделката пред Нотариус. Покупко-продажбата на недвижим имот е формална сделка, която, за да бъде действителна, следва да бъде извършена под формата на нотариален акт. Неспазването на формата води до недействителност на договора и той не може да породи правно действие. Извършването на сделката се удостоверява от Нотариус, в чиито район на действие се намира недвижимият имот – предмет на сделката. За да се извърши нотариалният акт, са необходими набор от документи, с които страните трябва да са се снабдили преди изповядването на сделката – документ за собственост за имота, удостоверение за данъчна оценка на имота, актуална скица/схема на имота, издадена от Службата по геодезия, картография и кадастър. Това са минимално изискуемите документи, но тъй-като всяка сделка е специфична, в повечето случаи се налага да бъдат представени на Нотариуса и други документи, като например: строителни книжа за сградата, в която е изградено жилището; одобрени архитектурни проекти; документи, доказващи годността на строежа и въвеждането му в експлоатация; представителна власт на страните; удостоверения за наследници; пълномощни; документи, доказващи представителна власт на страните и още много други.

         За извършване на покупко-продажбата на недвижим имот първоначално се изготвя проект за нотариален акт, който се представя на Нотариуса. Когато изповядва сделка за прехвърляне на даден недвижим имот, Нотариусът задължително прави проверка на лицата по документи за самоличност. Нотариусът е длъжен да установи дали продавачът е собственик на имота, предмет на сделката, длъжен е да се убеди и в представителната власт на лицата, на които удостоверява волеизявленията. Страните по сделката могат да не се явяват лично, а чрез свои пълномощници. Пълномощното трябва да е с нотариална заверка на подписа на упълномощителя. При сделка, която се отнася за собственост на Търговско дружество, дружеството се представлява от своя управител, изпълнителен директор или упълномощено лице. В този случай на Нотариуса трябва да бъде представен протокол от Общото събрание на съдружниците в дружеството с ограничена отговорност, или от Съвета на директорите в акционерните дружества.

          При покупко-продажба на недвижим имот страните заплащат следните видове данъци и такси: нотариална такса и държавна такса за вписване на нотариалния акт, както и данък за придобиване на имущество по Закона за местните данъци и такси. Нотариусът извършва сделката, след като установи, че е платен дължимият данък. Не се облагат с данък имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи.

         Въпросите, които възникват при всяка една сделка с недвижими имоти се уреждат не само от вещното, но и от облигационното, търговското, семейното и наследственото право. Правото на собственост, ограничените вещни права (право на ползване, право на строеж /суперфиция/, право на пристрояване и надстрояване, право на преминаване и др.), договорите, представителството при юридическите лица, правоспособност и дееспособност на физическите лица, режимът на семейна имуществена общност и разделност и наследяването са част от най-важните правни институти, които касаят сделките с недвижими имоти. Много участници в пазара на недвижими имоти се страхуват, че ще бъдат подведени. Основният риск за купувача е дали действително ще стане собственик на имота, предмет на покупко-продажбата. Все още има хора, които не считат за необходимо да се легитимират при водене на преговори и сключване на предварителен договор. Много въпроси и подозрения могат да възникнат и при участие на пълномощник по сделката. При продажба той трябва да е изрично упълномощен за конкретния имот, а от текста на пълномощното да е ясен обемът на представителната власт. Неучастието на наследници на лице, което е посочено в представеното удостоверение за наследници, означава неучастие на съсобственик в сделката. Това я прави автоматично нищожна. А какво става, когато юридическото лице (фирмата) вече не съществува? Този въпрос може да се окаже особено актуален при закупуването на ново строителство. Извън документите, които са задължителни за сключването на сделката съгласно закона, всеки купувач би трябвало да провери и дали няма предприета процедура по несъстоятелност или ликвидация на юридическото лице-търговец.  За всеки желаещ да придобие имот е задължително да прави проучване на имота и да изследва историята му поне 10 години назад във времето, да се консултира коя сделка е най-изгодна за него, дали е възможно в бъдеще сключената сделка да бъде атакувана по съдебен ред или да бъде унищожена, както и каква е съдебната практика по този въпрос.     

       Поради всичко това ролята на адвоката в процеса на придобиване на недвижими имоти от чужди граждани, които не познават местното законодателство, е особено значима? Адвокатът ще ви предостави висококвалифицирана правна помощ при сделки с недвижими имоти: консултации, във връзка с придобиване и разпореждане с недвижими имоти; проучване на недвижими имоти, проверка и анализ на наличната документация, справки относно наличието на вещно-правни тежести; участие в преговори, свързани с покупко-продажбата на недвижим имот, представителство пред Агенции за недвижими имоти; изготвяне на предварителен и окончателен договор за прехвърляне правото на собственост при покупко-продажба на недвижим имот, дарение, ипотека и др.; оказване съдействие пред нотариус, пред държавните органи и пред органите на местната администрация, когато това е необходимо, във връзка с недвижимите имоти.

         Извършваните от адвокатите правни услуги са основани на принципите на високо качество на правното обслужване, дългогодишен професионален опит, професионална отговорност, конфиденциалност, коректност и лоялност към клиентите!

От екипа на

Адвокатско дружество „Трендафилова и Гьорчева“